İqtisadi

Hər bir xalqın qurub yaratdığı və milli sərvəti hesab edilən daşınmaz əmlakların hüquqi və fiziki baxımdan etibarlı və şəffaf şəkildə qorunması, onun düzgün idarə edilməsi dövlətin beynəlxalq aləmdə olan nüfuzunun əsas göstəricilərindən hesab edilir. Əmlakın düzgün idarəçiliyinin əsas şərti isə onun real bazar dəyərinin müəyyən edilməsi və bu dəyərə uyğun adekvat münasibətin göstərilməsidir.

Müasir dünyada əmlakların real bazar qiymətinin düzgün müəyyənləşdirilməsi üçün bir sıra nüfuzlu beynəlxalq qurumlar (RİCS - Böyük Britaniyada Diplomlu Qiymətləndiricilərin Kral Akademiyası, IVSC - Beynəlxalq Qiymətləndirmə Standartları Komitəsi, TEGOVA - Qiymətləndiricilər Assosiasiyasının Avropa Qrupu və s.) yaradılıb və bu kimi qurumlar qiymətləndirmənin Beynəlxalq Qiymətləndirmə Standartlarına uyğun aparılması sahəsində uğurlu addımlar atırlar. İnkişaf etmiş dünya ölkələrinin müvafiq qurumları həmin Assosiasiyalara üzv olmaqla ölkələrinin milli qiymətləndirmə standartlarını beynəlxalq qiymətləndirmə standartlarına uyğunlaşdırır, beləliklə də öz ölkələrində qiymətləndirmə sahəsinin davamlı inkişafını təmin edirlər.

Beynəlxalq təcrübə göstərir ki, hər bir daşınmaz əmlak qiymətləndirilərkən bazar qiymətləri torpaq və onunla sıx bağlı olan daşınmaz əmlakın növündən asılı olaraq onların atributiv bazar məlumatları əsasında milli və beynəlxalq qiymətləndirmə standartlarının tələblərinə və tövsiyələrinə uyğun olaraq formalaşır. Torpaq sahəsinə dair əsas bazar məlumatları: torpaq sahəsinin yerləşdiyi yer (bazar qiymət zonası), torpağın forması, sahəsi, hidroqrafik və topoqrafik xarakteristikaları, landşaftı, məqsədli təyinatı (yaşayış, kənd təsərrüfatı, kommersiya, sənaye təyinatlı və s.), yararlılıq və münbitlik dərəcəsi, kommunikasiya qurğuları və xətlərinin olması (su, kanalizasiya, elektrik, qaz və s.) nəqliyyat yolunun olması, yolun vəziyyəti və intensivliyi, torpağın ümumi görünüşü, peyzaj, işgüzar mərkəzdən və ya sosial obyektlərdən olan məsafə və s. Tikili və qurğuların qiymətləndirilməsi üçün zəruri məlumatlar: mərtəbələr üzrə plan (otaqların sahələri və sayı), tikilinin tipi (karkas, panel, metal-karkas və s), dizayn və planlaşdırma həlli, (avanqard, klassik, planlaşdırma həlli), tikilmə tarixi, bünövrələrin, divarların, mərtəbəarası və çardaq örtüyünün konstruksiyaları və materialları, daxili və xarici abadlaşdırma işləri, mərtəbəliliyi, mərtəbənin hündürlüyü, layihə həlli (Kiyev, Leninqraq, Xruşşov, eksperimental və s. layihələr üzrə), istifadəyə yararlıq dərəcəsi (köhnəlməsi), panoraması, sənədləşdirmə dərəcəsi və s.

Göründüyü kimi, daşınmaz əmlakın bazar qiymətinin formalaşmasında əsas amil onun yerləşdiyi bazar qiymət zonasıdır. Daşınmaz əmlak bazarının aktiv olduğu ərazilərdə qiymət zonalarının yaradılması üçün əlverişli şərait yaranır. Belə ki, alqı-satqı predmeti olmuş daşınmaz əmlaklar yerləşdiyi parsellərlə birlikdə bu iş üçün xüsusi olaraq hazırlanmış rəqəmli kadastr xəritələrinə yerləşdirilir və xəritə layı üzərində bazar qiymət zonaları yaradılır. Beynəlxalq praktikada qiymət zonaları formalaşdırılarkən aşağıdakı bəzi prinsiplər əsas götürülür:

• torpağın qiymət zonası - torpaq istifadəçilərinin əsas qrupuna uyğun olan və etibarlılıq meyarına cavab verən qiymət səviyyəsinin qonşuluqdakı torpağın bazar qiymət zonasının qiymət səviyyəsindən ən azı 15% fərqləndiyi torpaq sahələrini əhatə etməlidir;
• şəhərlərdə torpağın qiymət zonası 3 hektardan az olmamalıdır;
• qiymət zonasının orta bazar dəyəri torpağın qiymət xəritəsində qeyd edilməli və bu xəritəyə əsasən hər 100 kvm torpağın orta bazar qiyməti müəyyənləşdirilməlidir.

Beləliklə, beynəlxalq təcrübədə geniş istifadə edilən bu tələblərə əsasən hazırlanan zona dəyər xəritələri hazırda bir çox inkişaf etmiş ölkələrdə (İsveçdə, Danimarkada, Hollandiyada, İspaniyada , Böyük Britaniyada, Amerika Birləşmiş Ştatlarında və s.) müvəffəqiyyətlə tətbiq edilməkdədir.

Təkcə bir misalı qeyd etmək kifayətdir ki, postsovet məkanında kütləvi qiymətləndirmə sahəsində ən qabaqcıl təcrübə hesab edilən Litvada 2008-ci ildə bu qaydalara əsasən aparılmış zonalaşmanın nəticəsinə görə ölkə üzrə 1110, yalnız Vilnüs şəhəri üzrə isə 500-dən çox qiymət zonası yaradılıb, 20 qiymət səviyyəsi müəyyənləşdirilib. Bu zona dəyər xəritələrindən daşınmaz əmlakların kütləvi qiymətləndirilməsi zamanı müvəffəqiyyətlə istifadə edilir. Belə ki, hər il ölkədə mülkiyyət növündən asılı olmayaraq vergiyə cəlb edilən bütün növ daşınmaz əmlaklar müvafiq qurumlar tərəfindən kütləvi qiymətləndirməyə cəlb edilir, nəticələr hər ilin sonunda müəyyən xidmət haqqı müqabilində bələdiyyələrə təqdim edilir. Aparılan kütləvi qiymətləndirmənin nəticələrinə uyğun olaraq qiymət zonaları mütəmadi olaraq yenilənir.

Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 6 aprel 2015-ci il tarixli, 101 nömrəli “Azərbaycan Respublikası Vergi Məcəlləsinin 198.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş fiziki şəxslərin əmlak vergisi məqsədləri üçün Bakı şəhərində yerləşən binalara tətbiq edilən əmsallar”ın təsdiq edilməsi barədə qərarı ilə Bakı şəhərinin ərazisi 12 zonaya bölünüb. Hazırda bu zona bölgüsündən əmlak vergisi ilə yanaşı digər məqsədlər üçün də istifadə edilir. Göründüyü kimi Bakı böyüklüyündə bir şəhərin cəmi 12 zonaya bölünməsi və zonaların hansı meyarlar əsasında formalaşmasının aydın olmaması bu zonalaşmanın beynəlxalq praktikadan irəli gələn tələblərə cavab vermədiyini göstərir. Bakı şəhərinin relyefini, sürətlə aparılan abadlaşdırma işlərinin qiymətlərə təsirini, şəhər ərazisinin böyüklüyünü və şəhər torpaqlarının bazar qiymətinin ərazilər üzrə intensiv olaraq dəyişdiyini, həmçinin şəhər üzrə aşağı qiymət həddi ilə yuxarı qiymət həddi arasında kəskin fərqlərin olduğunu nəzərə alsaq, belə qənaətə gəlmək olar ki, qabaqcıl beynəlxalq təcrübədən irəli gələn tələblər nəzərə alınmaqla Bakı şəhəri təxminən 600-700 qiymət zonasına bölünməli, şəhər üçün ən azından 20-25 qiymət həddi müəyyənləşdirilməlidir. Bu zaman nəzərə almaq lazımdır ki, şəhərin kütləvi şəkildə tikinti aparılmış ərazilərində zonanın qiymət səviyyəsini həmin ərazidə prioritet təşkil edən tikililər formalaşdıracaq. Məsələn, mikrorayonlarda mənzillər, bazar ətrafı zonalarda və kommersiya mərkəzlərində qeyri-yaşayış binaları və ya qeyri-yaşayış sahələri, fərdi yaşayış evləri massivlərində yaşayış evləri, bağlar ərazilərində bağ evləri və s.

Məsələnin bu qayda ilə həlli daşınmaz əmlak bazarının reallıqlarını özündə əks etdirdiyindən vergi ödəyiciləri, xüsusilə də tikinti ilə məşğul olan sahibkarlar arasında son dövrlərdə haqlı olaraq yaranmış narazılıqların da aradan qaldırılması təmin ediləcək, zonalarla bağlı olan vergi ödəmələrində isə nəzərəçarpacaq irəliləyişlər müşahidə ediləcək.

2016-cı ildə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında daşınmaz əmlakın kadastrı sisteminin inkişafı, torpaqdan istifadənin və onun mühafizəsinin səmərəliliyinin artırılmasına dair 2016-2020-ci illər üçün Dövlət Proqramı”nın 7.1.3. bəndində “Torpaqların qiymətləndirilməsi mexanizminin təkmilləşdirilməsi və kadastr qiymətləndirilməsinin həyata keçirilməsi barədə təkliflərin hazırlanması” və Proqramın 6.0.5. bəndində “Ərazi vahidləri üzrə ərazi planlaşdırılması və torpaqların zonalaşdırılması işlərinin aparılması üçün zəngin informasiyaya malik sistemin fəaliyyət göstərməsi” nəzərdə tutulub. Bununla əlaqədar yuxarıda qeyd edilən prinsiplərə uyğun müəyyən addımlar atılsa da, hələlik bu iş başa çatdırılmadığından bazar iqtisadiyyatı dövründə müasir tələblərə cavab verən qiymət zonalarının yaranması işləri öz həllini gözləyir.

Göstərilən problemlərin məqsədyönlü şəkildə həllinin təmin edilməsi üçün hesab edirik ki, Azərbaycanda da torpaqların zonalaşdırılması işləri daşınmaz əmlak bazarının reallıqları, həmçinin qabaqcıl beynəlxalq təcrübə nəzərə alınmaqla müasir dövrün tələblərinə uyğunlaşdırılmalı və mütəmadi olaraq hər il yenilənməlidir. Problemin bu yolla həlli ölkədə zonalaşma ilə bağlı vergi yükünün ədalətli paylanmasına öz layiqli töhfəsini verəcək. Dövlət əhəmiyyətli bu işin müvəffəqiyyətlə həyata keçirilməsi və dinamik şəkildə inkişaf etdirilməsi üçün Azərbaycanın müvafiq qurumları ilk növbədə yuxarıda qeyd olunan nüfuzlu Qiymətləndirmə Assosiasiyalarından ən azı birinə üzv olmaqla beynəlxalq qabaqcıl təcrübədən yararlanmalıdırlar. Bu həm də Azərbaycanda qiymətləndirmə işlərinin beynəlxalq standartlara uyğunlaşmasına öz layiqli töhfəsini verəcək, ölkənin beynəlxalq aləmdə nüfuzunun gücləndirilməsində mühüm əhəmiyyət kəsb edəcək.

Daşınmaz əmlak bazarı üzrə ekspert Rəşid Heydərov

Xüsusi olaraq APA Analitik Mərkəzi üçün